Çmimet e reja të referencës për rrethet do të hyjnë në fuqi më 1 janar 2026. Ashtu siç ndodhi në Tiranë në vitin 2023, çmimet e reja të referencave për shitblerjen e apartamenteve në rrethe pritet të rrisin koston për subjektet ndërtuese, veçanërisht te zonat bregdetare.
Erjon Harizi, Kryetar i Bordit Drejtues të Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë (SHNSH) parashikon se rritja e referencave pritet të ndikojë automatikisht në shtimin e detyrimit për taksën e ndikimit në infrastrukturë.
Kjo do të thotë se kostot për ndërtuesit do të shtrenjtohen po aq sa rriten çmimet e referencës. Zoti Harizi nënvizon se do të ketë kosto më të lartë si pasojë e rritjes së detyrimit për taksën e ndikimit në infrastrukturë. Kjo do të reflektohet te çmimet e shitjes së apartamenteve, për zonat bregdetare dhe për Bashkinë e Kamzës.
“Një nga kostot shtesë për ndërtuesit pritet të jetë rritja e çmimeve të referencës në të gjithë Shqipërinë. Po aq për qind sa rriten referencat, rritet edhe kostoja e ndërtimit.
Kjo do të thotë se ndikimi në kosto për ndërtuesit do të jetë proporcional me përqindjen e rritjes së çmimeve të reja të referencës. Pa dyshim, kjo kosto, do të ketë efekt në rritjen e çmimeve të pronave.
Një tjetër faktor është rritja e kostos së fuqisë punëtore, e cila po ndikon drejtpërdrejt në shpenzimet e ndërtimit. Sa u përket çmimeve të materialeve të ndërtimit, deri më tani tregu paraqitet relativisht i qëndrueshëm, me luhatje të lehta, të cilat nuk pritet të kenë ndikim të ndjeshëm në çmimet finale të apartamenteve”.
Në raport me çmimet e mëparshme, rritja e referencave, pas hyrjes në fuqi të ndryshimeve arrin deri në 196%, që është për zonën e re kadastrale pranë Portit të Durrësit. Rritja arrin deri në 79% krahasuar me çmimet e mëparshme të referencës, për zona kadastrale në Vlorë, Sarandë apo Himarë.
Për këtë arsye, sipas kryetarit të bordit të SHNSH, rritje më të ndjeshme në koston e ndërtimit priten në zonat bregdetare të Durrësit, Qerretit ku çmimet e referencës janë parashikuar të rriten më fort. Ndërsa në Tiranë, efektet e ndryshimeve do të ndihen për Bashkinë e Kamzës.
Hartës së re të çmimeve në rrethe, që hyn në fuqi më 1 janar 2026, i shtohen edhe 54 zona të reja kadastrale. Numri i tyre arrin në 119 zona nga 65 që ishin më parë.
Referuar vendimit “Për miratimin e metodologjisë, rregullave dhe procedurave për përcaktimin e vlerës së taksueshme të pasurisë së paluajtshme ‘ndërtesa’, llogaritjen e taksës mbi ndërtesën dhe pagesën e saj”, ndryshimet më të larta të çmimeve të referencës për rrethet rezultojnë në Durrës.
Me hartën e re, Durrësi do të ndahet në 13 zona kadastrale me çmime që variojnë nga 45 mijë lekë deri në 200 mijë lekë për metër katror nga 67,5 mijë lekë që ishte çmimi i mëparshëm.
Në Durrës, ndryshimet më të larta prej 196%, krahasuar me çmimin e mëparshëm, janë për zonën kadastrale nr.13, e cila në terren përkon në Portin e Durrësit, ku po zhvillohet edhe projekti i “Durrës Yachts Marina”.
Në këtë zonë, pas hyrjes në fuqi të vendimit, çmimi do të jetë 200 mijë lekë për metër katror, nga 67,5 mijë që është çmimi i vetëm i referencës së shitblerjes së apartamenteve në Durrës.
Ashtu si në Tiranë, edhe për ndërtuesit në rrethe, taksës së ndikimit në infrastrukturë nga ndërtimet e reja i nënshtrohen të gjitha subjektet që kërkojnë të pajisen me leje zhvillimore dhe leje ndërtimi për objekte banimi, administrative, prodhimi, shërbimi e të tjera. Taksa paguhet nga ndërtuesit para zbardhjes së lejes së ndërtimit.
Për llogaritjen e taksës së ndikimit në infrastrukturë, baza e taksës është vlera në Lek për metër katror e çmimit të shitjes së ndërtimit qoftë për qëllime banimi apo për shërbime. Ndërsa çmimi i shitjes për metër katror bazohet në vlerat referuese të metodologjisë së miratuar nga qeveria.
Sipas vendimit “Për sistemin e taksave dhe tarifave vendore në qytetin e Durrësit për vitin 2023”, i miratuar në muajin dhjetor 2022, për qytetin e Durrësit, taksa e ndikimit në infrastrukturë për ndërtime banimi, që nuk janë të destinuara të përdoren për turizëm, industri apo për shërbime publike është 8%.
Për një objekt rezidencial me sipërfaqe 100 mijë katror, pranë Portit të Durrësit, sipas llogaritjeve me çmimin aktual të referencës, detyrimi i taksës së ndikimit në infrastrukturë për ndërtuesin është 540 milionë lekë.
Detyrimi i taksës, i llogaritur me çmimin e ri të referencës, që hyn në fuqi më 1 janar 2026 për një ndërtim me sipërfaqe 100 mijë metra katror, llogaritet rreth 1 miliard lekë. Detyrimi i ndërtuesit për taksën do të rritet në përqindje të njëjtë me ndryshimin e referencave.
Rritje të lartë për çmimet e referencës ka edhe për zonat e tjera bregdetare, si: Himara, Saranda, Vlora dhe ishulli i Sazanit. Me hartën e re, Himara ndahet në 5 zona kadastrale, ku rritja më e lartë e çmimit prej 141% është për zonën nr.1. Çmimi arrin 140 mijë lekë për metër katror, nga 58 mijë lekë për metër katror.
Saranda gjithashtu do të ndahet në 5 zona kadastrale, ku për zonat nr.1 dhe nr.3, çmimi arrin 100 mijë lekë për metër katror apo 78.6% më shumë sesa çmimi i mëparshëm.
Vlora do të jetë e ndarë në 7 zona kadastrale, ku 4 prej tyre janë brenda qytetit, dhe zonat e tjera do të jenë ajo e Radhimës, Orikumit dhe ishullit të Sazanit. Në Vlorë, rritja më e lartë për çmimet e referencës është në ishullin e Sazanit.
Deri tani, ishulli i Sazanit, nuk ka qenë i banueshëm. Ky i fundit përfshihet për herë të parë si zonë kadastrale në hartën e metodologjisë për llogaritjen e taksës së ndërtesës, pas prezantimit për zhvillimin e projektit rezidencial nga kompania “Affinity Partners” e sipërmarrësit Jared Kushner, dhëndri i Presidentit Donald Trump.
Për ishullin e Sazanit çmimi i referencës është 200 mijë lekë për metër katror apo 233% më shumë sesa çmimi i mëparshëm për qytetin e Vlorës.
Rritja e kërkesës nga të huajt do të shtrenjtojë më tej çmimet e pronave në bregdet deri në 2030
Përveç çmimeve të referencës në zonat bregdetare, rritja e çmimeve të pronave pritet të nxitet edhe nga shtimi i kërkesës nga blerësit e huaj.
Jonian Antoni, administrator i agjencisë së pasurive të paluajtshme “Century 21 Albania”, parashikon se gjatë vitit 2026, kërkesa për prona në bregdet nga të huajt do të vijojë të rritet, për shkak të çmimeve ende më të ulëta që ofron Shqipëria krahasuar me vendet e rajonit.
Sipas tij, shtrenjtimi i çmimeve për pronat në bregdet do të jetë i pashmangshëm të paktën deri në vitin 2030. Rritja vjetore e çmimeve pritet të luhatet nga 4% deri në 12%, në varësi të zonës.
“Kërkesa në zonat bregdetare vazhdon të jetë solide dhe pozitive. Gjatë vitit 2025, interesin më të lartë e kanë marrë zonat me çmime të ulëta dhe mesatare, si Shëngjini, Gjiri i Lalëzit dhe veçanërisht bregdeti i Durrësit. Megjithatë, shitje të mira dhe me çmime pozitive vijojnë edhe në bregdetin e Jugut”, shprehet z. Antoni.
Ai thekson se raporti kërkesë-ofertë në bregdet mbetet i balancuar dhe se ky trend pritet të vijojë edhe gjatë vitit 2026. Mbi 60% e blerjeve në zonat bregdetare realizohen nga të huaj ose diaspora.
Duke krahasuar tregun shqiptar me atë të Greqisë, Kroacisë dhe Malit të Zi, ku çmimet janë mbi dyfish më të larta se në Shqipëri, z. Antoni parashikon rritje të përvitshme të çmimeve.
“Rritjet variojnë nga 4–5% në disa zona deri në 10–12% në zonat më elitare. Kjo pritet të vijojë deri në vitin 2030, kur planifikohet anëtarësimi i Shqipërisë në Bashkimin Europian”, nënvizon ai.
Në vitin 2025, çmimet e pasurive të paluajtshme në bregdet u shtrenjtuan nga 20 deri në 67%, duke reflektuar një treg aktiv të orientuar kryesisht nga blerës të huaj.
Agjentët imobiliarë pohuan më herët se rritja e çmimeve u ndikua nga shtimi i kërkesës veçanërisht për pasuri të paluajtshme në zonat bregdetare, si: Golemi në Qerret, Vlorë, Radhimë, Orikum dhe Sarandë. Kërkesa në bregdet vijoi të dominohej nga shtetas të huaj, kryesisht nga vende pa dalje në det në Europë si Çekia, Polonia dhe Hungaria.
Në vitin 2025, nga rritja e kërkesës së të huajve, u regjistrua shtrenjtim më i lartë çmimesh në zonat e Vlorës, si: Lungomare, Radhimë dhe Orikum.
Në vijën e dytë të ndërtimit në Lungomare, çmimet e shitjes janë rritur nga 33 deri në 67% krahasuar me një vit më parë. Sipas të dhënave të agjencive të shitblerjes së pasurive të paluajtshme nga 1,500 euro për metër katror që u shitën vjet pronat në Lungomare, në vitin 2025 çmimet u luhatën nga 2,000 deri në 2,500 euro për metër katror.
Në vijën e parë të ndërtimit, çmimet arritën nga 2,500 deri në 3,500 euro për metër katror, për shkak të mungesës së ofertës dhe kërkesës së lartë.
Prej vitit 2023, zonës së Radhimës vijojnë t’i shtohen projektet rezidenciale. Çmimet e shitjes variojnë nga 2,000 deri në 3,000 euro për metër katror, krahasuar me 1,500–2,000 euro që ishin në 2024, që përfaqëson një rritje prej 20 deri në 33%.
Në Orikum, çmimet e apartamenteve të kategorisë së ulët janë rritur nga 800 në 1,300 euro për metër katror (rritje prej 63%), ndërsa çmimet maksimale kanë mbetur në nivelin e 1,500 euro për metër katror. Kjo zonë kërkohet për blerje pronash edhe nga emigrantët, kryesisht atyre që jetojnë në Itali, që e shfrytëzojnë apartamentin për pushimet verore.
Në Sarandë, në verën e vitit 2025, çmimet e shitjes për apartamente në ndërtimet e reja me afërsi deri 1,000 metra nga deti u ofruan me çmime 2000 deri në 2,500 euro për metër katror. Në vijën e parë, çmimet kanë arritur 3,000 deri në 3,500 euro për metra katror. Në resorte, apartamentet po shiten me çmime 4,000 euro për metër katror.
Për agjentët e tregut të pasurive të paluajtshme, tendenca në rritje e kërkesës për prona nga turistët e huaj ka ndikuar në pakësimin e ofertës dhe rritjen e çmimeve.
Sipas agjencive vendase imobiliare, shtrenjtimi i çmimeve ka sjellë që kërkesa për prona nga të huajt të hyjë në vitin e dytë të rënies.
Edhe në Golem, kërkesa vijoi të kryesohej prej shtetasve të huaj gjatë 2025. Arjan Gjuzi, agjent i pasurive të patundshme nga “Century 21 EON”, tha më herët se në Golem kërkojnë të blejnë apartamente shtetasit çekë, polakë dhe hungarezë.
Sipas tij, të huajt i bëjnë më tepër blerjet për qëllime investimi, për t’i dhënë me qira ditore. Për shkak të kërkesës në rritje dhe pakësimit të ofertës, çmimet e shitjes së apartamenteve në vijën e parë në Golem arritën në 2,000 euro për metër katror. Rritja ishte 33% krahasuar me 2024.
Pranë zonës së Shkëmbit të Kavajës, çmimet e pronave u rritën me 11% krahasuar me vjet. Çmimi i shitjes arriti në 2,000 euro për metër katror nga 1,700 euro për metër katror që ishte nivel maksimal për 2024.
Edhe çmimet e pronave brenda qytetit të Durrësit mbeten të larta, në nivelet 2,000 deri në 2,500 euro për metër katror. Sipas agjentëve imobiliarë këto çmime të larta ndikohen nga oferta e kufizuar dhe kërkesa e qëndrueshme.
Për shkak të çmimeve të larta për gati një dekadë, kërkesa nga vendasit në Golem mbeti e ulët. Vetëm në vitin 2025 vendasit u janë rikthyer blerjeve, për shkak të ofrimit të shitjeve me këste.
Edhe në zonën e Qerretit, shtrenjtimi i çmimeve të apartamenteve vijoi edhe për vitin 2025.
Sipas të dhënave të agjencive të pasurive të patundshme, në vijën e parë të ndërtimit, çmimet arritën deri në 2,000 euro për metër katror, apo 33% më shumë krahasuar me vitin e kaluar. Në vijën e dytë, çmimet shkojnë deri në 1,700 euro për metër katror, që përfaqëson një rritje prej rreth 40% krahasuar me 2024-n./Monitor
