Zona e ish-Gardës së Republikës në hyrje të Parkut të Madh të Liqenit Artificial të Tiranës po shndërrohet gradualisht në një “park kullash.” Zhvillimi më i fundit duket se po rëndon edhe një problem urbanistik të mbetur pezull prej vitesh: rrugën.
Në këtë hapësirë, që fillimisht u premtua se do të ishte park për qytetarët, prej vitit 2020 ishte parashikuar hapja e një lidhjeje rrugore mes rrugëve “Ibrahim Rugova” dhe “Dora d’Istria”. Kjo ndërhyrje do të krijonte një korridor qarkullimi dhe do të lehtësonte trafikun në një nga hyrjet më të ngarkuara të parkut.
Por, në vend të rrugës, sot gjashtë vite më vonë, po hapet një tjetër kantier ndërtimi për një kullë të re.
Projekti quhet “Garda Tower” dhe parashikon ndërtimin e një godine 33 kate mbi tokë dhe 5 kate nëntokë, me lartësi rreth 120 metra. Ai po zhvillohet nga Artech Group në bashkëpunim me kompaninë El-Prom, e cila së fundmi ka ndryshuar emrin në Hasalami.
Koncepti arkitektonik është realizuar në bashkëpunim me studion gjermane Kuehn Malvezzi, ndërsa maketi i projektit u prezantua publikisht në festivalin e arkitekturës “Bread & Heart” në qershor 2025.
Por për banorët e zonës, zhvillimi i ri ka ndikim të menjëhershëm: hapësira për të kaluar në rrugën “Adem Jashari” po u ngushtohet.
Rrethimi i kantierit ka lënë vetëm një anë trotuari, edhe ai tepër i ngushtë – rreth 40 deri në 50 centimetra – duke e bërë kalimin e këmbësorëve thuajse simbolik. Hapësira në krahun ku po ndërtohet, përdorej kryesisht për parkim makinash, por sidoqoftë linte vend për të kaluar.
Si u krijua parcela për kullën
Sipas planvendosjes së miratuar, projekti ndërtohet mbi bashkimin e nëntë parcelave të ndryshme, të siguruara përmes marrëveshjeve me pronarët e ndërtesave ekzistuese 1-3 kate në zonë – pjesa ku parashikohet të bashkohet rruga “Ibrahim Rugova” me “Dora d’Istria”.
Por zhvillimi nuk përfshin pesë parcela të tjera, ku ndodhen tre ndërtesa 2-6 kate. Këto prona mbeten jashtë projektit dhe do të vazhdojnë të bllokojnë realizimin e korridorit rrugor që ishte parashikuar nga plani urbanistik (PDV).
Kjo krijon një situatë paradoksale: një kullë mund të ndërtohet menjëherë, ndërsa rruga që justifikonte hapjen dhe zhvillimin e zonës mbetet pezull.
Kur Bashkia e Tiranës hartoi PDV-në TR/169, zona e ish-Gardës së Republikës u prezantua si një hapësirë që do t’i kthehej qytetit. Ideja ishte që kjo zonë të shërbente si zgjatim i Parkut të Liqenit Artificial.
Për këtë arsye, disa nga parcelat që ndodheshin mbi gjurmën e rrugës u klasifikuan si “nën-njësi për transferim”.
Në praktikën e planifikimit urban kjo do të thotë se pronarët mund të kompensohen duke zhvilluar një pronë tjetër në një zonë tjetër të qytetit.
Ky mekanizëm përdoret shpesh për të shmangur kostot e larta të shpronësimit nga shteti.
Në shumë raste, autoritetet publike presin që zhvilluesit privatë të përfshijnë këto parcela në projektet e tyre dhe të kontribuojnë në krijimin e infrastrukturës publike – si rrugë apo hapësira publike – në këmbim të rritjes së intensitetit të ndërtimit.
Pra, më shumë kate, në këmbim të një hapësire për qytetin. Por në rastin në fjalë, intensiteti nuk po sjell infrastrukturë të re publike.
Për “Garda Tower” – por jo vetëm – mekanizmi duket se funksionon vetëm në një drejtim.
Duke përfshirë në zhvillim disa nga parcelat që ndodheshin mbi rrugën e projektuar, zhvilluesit kanë arritur të përfitojnë intensitet të lartë ndërtimi.
Gjurma e ndërtesës parashikohet të zërë një sipërfaqe prej 487.6 m2 – nga 1,220.71 m2 të shpërndarë në disa parcela – projekti parashikon një volum ndërtimi prej rreth 20,300 m2.
Por 5 parcelat e tjera që janë gjithashtu mbi gjurmën e rrugës kanë mbetur jashtë marrëveshjeve me zhvilluesit. Kjo do të thotë se korridori rrugor nuk mund të realizohet pa shpronësime publike ose negociata të reja zhvillimi.
Megjithatë, mënyra si po zhvillohet projekti nuk lidhet vetëm me zgjedhjet e zhvilluesit privat.
Leja e ndërtimit për “Garda Tower” është miratuar nga Këshilli Kombëtar i Territorit dhe Ujit, pra qeveria, duke lejuar zhvillimin vetëm mbi parcelat e bashkuara nga investitori dhe duke anashkaluar logjikën e PDV-së së hartuar nga Bashkia e Tiranës, i cili parashikonte mekanizma transferimi për parcelat që binin mbi projekt-rrugën.
Në këtë mënyrë, instrumentet e planifikimit që synonin hapjen e korridorit rrugor u lanë në letër, ndërsa zhvillimi u lejua të ecë përpara edhe pa zgjidhur problemin urbanistik të zonës.
Me fjalë të tjera, një pjesë e kostos që do të duhej të zgjidhej në kuadër të zhvillimit privat mund të përfundojë duke u paguar nga buxheti publik dhe kjo nënkupton edhe më shumë kohë për t’u materializuar.
Planifikimi urban po i përshtatet projekteve
Organizimi i kantierit sugjeron se për një periudhë të gjatë, pjesa e rrugës që do të duhej të hapej për t’u bashkuar me “Dora d’Istrian,” do të mbetet e bllokuar.
Kompania ka shtrirë zonën e rrethimit deri pranë mesit të rrugës ekzistuese – që përkon dhe me kufinjtë e pronave të marra për zhvillim, por – duke e ngushtuar më tej hapësirën e qarkullimit. Nga zyra e saj, na u tha se kjo shtrirje do të jetë provizore “sa të bëhen shembjet” dhe më pas “kantieri do të tërhiqet deri në pjesën ku do të bëhen punimet e ndërtesës duke liruar dhe hapësirën për ndërtimin e rrugës”.
Në planvendosje shihet gjithashtu se kulla e re ndërtohet shumë pranë një pallati ekzistues pesëkatësh, ndërsa korridori rrugor mbetet i paplotë.
Kjo do të thotë se edhe pas përfundimit të ndërtesës, realizimi i rrugës mbetet një çështje e hapur për të ardhmen.
Por, “Garda Tower” nuk është një projekt i izoluar. Zona e ish-Gardës së Republikës është kthyer tashmë në një nga nyjet më intensive të zhvillimit vertikal në Tiranë.
Aktualisht aty po ndërtohet “Platinum Tower”, një kullë rreth 35 kate, si dhe Qendra Kombëtare e Kulturës për Fëmijë.
Në të njëjtën zonë është planifikuar edhe një ndërtesë e re për Bibliotekën Kombëtare, rreth 18 kate.
Procesi për gjetjen e investitorëve për këtë projekt është shpallur dy herë nga Korporata Shqiptare e Investimeve dhe ka dështuar, ndërsa zhvillimi i tij mbetet i paqartë – është thënë se ai do të ndërtohet nga kompania X-One.
Në krah të këtyre projekteve është propozuar edhe kompleksi “Grand Park Skyline”, një zhvillim me tre kulla që arrijnë deri në 71 kate, një nga projektet më të larta të planifikuara në kryeqytet, që pritet të ndërtohet mbi disa prej pallateve ekzistuese nga e njëjta kompani: X-One.
Së bashku, këto ndërtime po krijojnë një korridor vertikal përgjatë një prej hyrjeve kryesore të parkut të liqenit.
Në planifikimet urbane, infrastruktura duhet të paraprijë zhvillimin. Rrugët, transporti, hapësirat publike dhe rrjetet e kanaleve të ujërave, energjisë elektrike dhe telekomunikacionit krijojnë bazën funksionale të qytetit, mbi të cilin më pas zhvillohet dhe densiteti urban.
Ky parim garanton që zhvillimi të jetë i qëndrueshëm dhe të mos prodhojë probleme. Por në Tiranë ka ndodhur gjithmonë e kundërta.
Densiteti ndërtohet i pari, ndërsa infrastruktura lihet të zgjidhet më vonë dhe në disa raste, intensiteti i ndërtimit përdoret si mjet negocimi për të zhvilluar edhe infrastrukturën publike.
Rasti i “Garda Tower” dhe projekteve të tjera te ish-Garda e ilustron këtë logjikë. Projektet shtojnë volume të mëdha ndërtimi në një nyje urbane tashmë të ngarkuar, pa zgjidhur një nga problemet kryesore të zonës: lidhjen rrugore.
Në vend që të krijojë hapësira të reja publike apo të përmirësojë qarkullimin, projektet e shtojnë presionin mbi infrastrukturën ekzistuese. Në këtë mënyrë, zhvillimi që po i ofrohet zonës nuk jep zgjidhje urbane, por përthellon problemin kryesor të saj: mungesën e hapësirave.
*Informacioni për pjesën e gjurmës së projektit dhe shtrirjes së kantierit u saktësua pas komunikimit me kompaninë./Citizens.al
