Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri ka hyrë në vitin 2025 me një dinamikë të fortë, ku rritja e çmimeve të banesave vijon me ritme të pazakonta, ndërsa koha e shitjes është zgjatur në mënyrë të ndjeshme, sidomos në Tiranë. Vrojtimi i fundit i Bankës së Shqipërisë, i zhvilluar në maj dhe i publikuar si pjesë e Raportit të Stabilitetit Financiar, jep një panoramë të detajuar mbi sjelljen e këtij tregu, duke nxjerrë në pah si elemente optimizmi, ashtu edhe shenja tensionimi të brendshëm.
Treguesi i situatës së përgjithshme rezultoi pozitiv me +6%, shumë më i lartë se mesatarja afatgjatë prej -14%, çka tregon se operatorët e tregut e perceptuan gjashtëmujorin e parë si më të mirë se zakonisht. Megjithatë, ky perceptim i qëndrueshëm optimizmi mbart edhe elementë paradoksalë: ndërsa subjekteve u është rritur besimi, koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi është zgjatur në 11.6 muaj nga 9.3 muaj më parë, dhe në Tiranë ka kaluar nga 7.1 në 11.1 muaj. Ky është niveli më i lartë i kohës së shitjes në kryeqytet që prej viteve të fundit, duke sugjeruar se çmimet janë larguar ndjeshëm nga ritmet e përballueshmërisë së blerësve.
Pavarësisht këtij ngadalësimi, volumi i shitjeve është rritur ndjeshëm. Nga 174 subjekte që u përgjigjën në vrojtim, 62 raportuan shitje – pothuajse i njëjti numër me një gjashtëmujor më parë – por numri total i pronave të shitura u dyfishua, duke arritur në 1,959 njësi nga 863 më parë. Edhe numri mesatar i shitjeve për subjekt u rrit në 11 nga 5, duke sinjalizuar se shitjet po kryhen, por më shumë në segmentet e larta të tregut, ku çmimet e larta justifikohen nga kërkesa e qëndrueshme e klientëve me kapacitet financiar të lartë dhe nga blerjet e të huajve.
Një tjetër element i rëndësishëm është fakti se rreth 58% e pronave u blenë me kredi bankare, dhe në pjesën dërrmuese të rasteve kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës së pronës. Ky raport mbetet relativisht i qëndrueshëm me mesataret historike, duke treguar se, edhe pse çmimet rriten, kërkesa e mbështetur nga bankat vazhdon të jetë aktive. Ndërkohë, rreth 15% e banesave të shitura janë blerë nga shtetas jorezidentë – kryesisht nga vendet e BE-së – një peshë që konfirmon rolin e turizmit, investimeve dytësore dhe kërkesës së huaj si një nga motorët kryesorë të tregut.
Rritja e çmimeve përbën elementin më domethënës të gjashtëmujorit. Indeksi Fischer i çmimit të banesave në rang vendi u rrit me 14.6% kundrejt gjashtëmujorit të kaluar dhe me 41.7% kundrejt një viti më parë. Në Tiranë, rritja vjetore ishte 32.6%. Ky është një nga ritmet më të larta të rritjes së çmimeve në më shumë se një dekadë, duke reflektuar jo vetëm kërkesë të lartë, por edhe shtrenjtim të kostove të ndërtimit, projektet luksoze të dominuara nga investitorë të mëdhenj, si dhe ofertën e orientuar drejt apartamenteve të segmentit premium.
Pavarësisht çmimeve të larta, kërkesa për qira është rritur ndjeshëm, si për banesa, ashtu edhe për prona tregtare. Ky trend është veçanërisht i dukshëm në Tiranë dhe sidomos në zonat qendrore, ku çmimet e qirave kanë pësuar rritje të konsiderueshme. Me rritjen e vështirësisë për të blerë një banesë, tregu i qirasë po shndërrohet gjithnjë e më shumë në alternativë të detyruar, veçanërisht për familjet e reja dhe individët me të ardhura të mesme.
Tendencat e inventarëve janë më të qeta: numri i pronave të regjistruara rishtazi është stabël, ndërsa numri i pronave të pashitura ka vijuar të ulet, një trend që ka nisur në vitin 2016 dhe vazhdon ende. Ky kombinim, inventar i qëndrueshëm, shitje të larta dhe kohë shitjeje më të gjatë, tregon një treg që po funksionon në tension mes kërkesës reale, ofertës së re dhe çmimeve gjithnjë e më të larta.
Pritjet për të ardhmen mbeten optimiste. Agjentët presin rritje të mëtejshme të çmimeve gjatë gjashtëmujorit të ardhshëm, ndërsa 54% e tyre mendojnë se çmimet do të qëndrojnë të pandryshuara dhe 40% presin rritje. Pritjet për tregun në zonat ku ata operojnë janë pozitive, sidomos në Tiranë, me një balancë neto prej +20%.
Në analizë të fundit, tregu shqiptar i pasurive të paluajtshme në gjashtëmujorin e parë 2025 paraqet një tablo ku rritja e çmimeve dhe kërkesa e qëndrueshme përbëjnë shtyllat kryesore, por ngadalësimi i kohës së shitjes dhe rritja e qirave sinjalizojnë një pikë presioni që, nëse çmimet vijojnë të rriten me të njëjtin ritëm, mund të kthehet në sfidë për përballueshmërinë e familjeve dhe stabilitetin afatgjatë të tregut. Tregu mbetet i fortë, i ngopur me kërkesë dhe i orientuar fuqishëm nga segmenti premium dhe investimet, por sinjalet e frenimit në Tiranë duhen lexuar me kujdes.
Nëse ritmet e rritjes së çmimeve vijojnë në këtë trajektore, viti 2025 mund të jetë preludi i një tranzicioni të ri në treg: midis kërkesës reale, potencialit të investimeve dhe kufijve të përballueshmërisë që po shtrëngohen për një numër gjithnjë e më të madh blerësish.
