Nga Arben Malaj
Në financa për ofertat joshëse ne themi se: “Është shumë e bukur për të qenë e vërtetë”
Mos blini në projekte që nuk kanë filluar dhe avancuar!
Mos blini “ajrin”, por shtëpinë!
Kjo për disa arsye:
(i) pamundësia juaj për të identifikuar risqet potenciale;
(ii) kur kompanitë bien në krizë të vazhdimit të projekteve që kanë nisur pa burimet e nevojshme dhe ligjore, ato shpallin falimentim;
(iii) ju jeni viktimat e para dhe më të dëmtuara nga çdo lloj falimentimi;
(iv) shkelja e afateve nga ndërtuesi dhe pa asnjë penalitet real dhe garanci kompensuese për ju;
(v) risku i lartë i shitjes disa herë të së njëjtës pronë;
(vi) risku i problemeve ligjore midis ortakëve dhe bllokimi i përfitimit juridik të pronës;
(vii) bllokimi potencial i pronës në zhvillim në zbatim të ligjit antimafia, krijon kosto shtesë tek blerësit potencialë;
(viii) ka jo pak raste që kur çmimet e shitjeve kanë një rritje nga çmimi juaj i parablerjes, kompanitë shkelin kontratën!
Ju kthejnë parapagimin dhe e shesin shtëpinë tuaj të prenotuar tek blerësit e rinj me çmimin e rritur. Për këto arsye — mos u joshni nga “çmimet peshkuese”.
Mos firmosni asnjë kontratë “premtim blerje” apo “blerje në avancë” pa u konsultuar me një jurist të specializuar në të drejtat tregtare;
Operoni me zyra serioze të pasurive të paluajtshme.
Bëni çdo veprim vetëm nëpërmjet bankave.
Çdo ofertë joshëse/peshkuese e momentit mund t’ju krijojë kosto të rënda financiare dhe psikologjike deri në ekstreme.
Qeveria shqiptare, si bashkëaksionere në këtë projekt dhe përgjegjëse për miratimin e këtij projekti, ka përgjegjësi për kredibilitetin profesional të studimeve gjeologjike.
Disa sqarime plotësuese dhe parandaluese:
1. Problem kritik është siguria e pronësisë, e cila duhet të mbizotërojë gjithmonë mbi tundimin e një çmimi më të ulët në letër.
2. Në ekonomi, mbrojtja e kursimeve të një jete vlen shumë më tepër se një fitim hipotetik nga blerja e një prone që mund të mos përfundojë kurrë.
3. Shqiptarët nuk duhet të vrapojnë të blejnë “ajrin”, sepse ky model, në mungesë të një sigurie të plotë juridike, e shndërron blerësin nga një investitor në një kreditues pa interes dhe pa garanci për ndërtuesin.
4. Ky nxitim mbart rreziqe të larta të asimetrisë së informacionit, ku paratë tuaja rrezikojnë të përdoren për të mbyllur gropat financiare të projekteve të tjera, apo më keq akoma, të përfundojnë në skema mashtrimi med shitje të shumëfishta të të njëjtit objekt.
5. Blerja e pasurive të paluajtshme në fazën e projektit përfaqëson një model financiar ku blerësi merr përsipër rreziqe që në tregjet e stabilizuara i takojnë sipërmarrësit ose institucioneve kredituese.
6. Nga pikëpamja profesionale, kjo marrëdhënie kërkon një protokoll strikt mbrojtës: asnjë transfertë financiare nuk duhet të kryhet pa verifikuar paraprakisht gjendjen e kompanisë në regjistrat e përmbarimit dhe pa konfirmuar që leja e ndërtimit është e vlefshme.
7. Është thelbësore që kontrata e sipërmarrjes të specifikojë penalitete të qarta për vonesat dhe, mbi të gjitha, të shoqërohet me një garanci bankare (*performance bond*).
8. Kjo e fundit siguron që në rast dështimi, banka të rimbursojë vlerën e paguar, duke e zhvendosur rrezikun nga individi drejt institucionit financiar.
9. Një tjetër element kritik është regjistrimi i menjëhershëm i kontratës për të parandaluar shitjet e shumëfishta dhe përdorimi ekskluziv i kanaleve bankare për çdo këst, duke dokumentuar çdo fazë të punimeve.
10. Në një treg ku konfliktet mes pronarëve të truallit dhe ndërtuesve mund të bllokojnë hipotekimin për dekada, blerja e “ajrit” pa asnjë kolateral alternativ apo llogari garancie (*escrow*) mbetet një veprim me risk të lartë.
