Pesë miliardë lekë kanë hyrë në buxhetin e shtetit nga procesi i rivlerësimit të pasurive të paluajtshme gjatë pesë muajve të parë të vitit 2026. Në pamje të parë, shifra mund të interpretohet si sukses fiskal, pasi mbi 16 mijë qytetarë kanë zgjedhur të rivlerësojnë pronat e tyre duke përfituar nga norma e reduktuar e tatimit.
Por pas këtij rezultati lind një debat më i madh: a po formalizohet realisht tregu i pasurive të paluajtshme, apo rivlerësimi po vazhdon të përdoret si një zgjidhje periodike që nuk adreson problemin në themel?
Procesi i rivlerësimit është rikthyer disa herë gjatë viteve të fundit si një instrument për të nxitur deklarimin e vlerës reale të pronave dhe për të rritur të ardhurat në buxhet. Megjithatë, fakti që çdo pak vite shteti detyrohet të hapë një skemë të re rivlerësimi tregon se mekanizmi aktual i tatimit mbi fitimin kapital nuk ka arritur të krijojë një treg të qëndrueshëm dhe të formalizuar.
Të dhënat e Agjencisë Shtetërore të Kadastrës, të siguruara nga NAREA, tregojnë se deri në fund të qershorit janë paguar 16 107 aplikime për rivlerësim, me një vlerë totale prej afro 5 miliardë lekësh. Paralelisht, mbi 6 400 aplikime të tjera janë përllogaritur, por ende nuk janë paguar, ndërsa rreth 3 600 kërkesa janë refuzuar.
Në aspektin fiskal, rezultati është pozitiv. Por kur këto shifra krahasohen me dimensionin real të tregut të pasurive të paluajtshme, fotografia ndryshon.
Sipas të dhënave që NAREA ndau me EKOFIN.al, bazuar në informacionin e vënë në dispozicion nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës, në Shqipëri regjistrohen çdo vit dhjetëra mijëra transaksione me pasuri të paluajtshme, ndërsa tregu numëron një stok shumë më të madh pronash në shitje, veçanërisht në Tiranë, Durrës dhe zonat bregdetare. Në këtë kontekst, rreth 16 mijë rivlerësime në pesë muaj përfaqësojnë vetëm një pjesë të tregut dhe nuk mund të konsiderohen tregues i formalizimit të tij.
Edhe shpërndarja gjeografike ngre pikëpyetje interesante.
Vlora rezulton qarku me vlerën më të lartë të rivlerësimeve, mbi 1 miliard lekë, edhe pse ka më pak aplikime sesa Tirana. Kjo tregon se në zonat turistike po rivlerësohen prona me vlera shumë më të larta, ndërsa kryeqyteti vazhdon të dominojë në numrin e procedurave.
Por rivlerësimi nuk do të thotë domosdoshmërisht shitje. Shumë pronarë zgjedhin ta rivlerësojnë pronën për të ulur barrën tatimore në rast se vendosin ta shesin në të ardhmen. Kjo do të thotë se të ardhurat e arkëtuara nga shteti nuk janë domosdoshmërisht tregues i rritjes së transaksioneve, por më tepër pasqyrojnë interesin për të përfituar nga një lehtësi fiskale që ofrohet për një periudhë të kufizuar.
Pikërisht këtu rikthehet debati që NAREA ka ngritur prej vitesh.
Reinaldo Pipiria, Drejtor Ekzekutiv i NAREA, thekson se shoqata ka pesë vite që kërkon një politikë fiskale më të drejtë për tatimin mbi fitimin kapital në transaksionet e pasurive të paluajtshme. Sipas tij, ulja e kësaj barre fiskale do të sillte një formalizim më të madh të tregut, do të reduktonte nxitjen për nëndeklarimin e çmimeve reale të shitjes, do të kufizonte hapësirat për evazion fiskal dhe pastrim parash, ndërsa do të ndikonte edhe në krijimin e një tregu më të përballueshëm të banesave. “Nëse korrigjohet tatimi mbi fitimin kapital, nuk do të ishte më e nevojshme që çdo dy ose tre vjet të rikthehej procesi i rivlerësimit të pasurive. Zgjidhja duhet të jetë një reformë fiskale e qëndrueshme dhe jo mekanizma të përkohshëm që përsëriten periodikisht”, argumenton Pipiria.
Mbi të gjitha, një reformë e tillë do ta bënte të panevojshëm rikthimin e procesit të rivlerësimit çdo dy ose tre vjet.
Në këtë këndvështrim, rivlerësimi shihet më shumë si një mekanizëm korrigjues i përkohshëm sesa si një reformë strukturore.
Sa herë që hapet një skemë e re, shteti siguron të ardhura të menjëhershme në buxhet dhe pronarët përfitojnë nga një barrë më e ulët tatimore. Por sapo periudha mbyllet, rikthehen sërish të njëjtat probleme: deklarimi i çmimeve nën vlerën reale të tregut, diferenca mes çmimit fiskal dhe atij real dhe pritja për një rivlerësim të ri.
Kjo është arsyeja pse debati nuk duhet të kufizohet te 5 miliardë lekët e arkëtuara. Pyetja që mbetet është nëse Shqipëria do të vazhdojë të mbështetet te rivlerësimet periodike për të korrigjuar deformimet e tregut, apo do të ndërmarrë një reformë të qëndrueshme të tatimit mbi fitimin kapital, e cila, siç argumenton NAREA, do të krijonte një treg më transparent, më formal dhe me më pak hapësira për evazion, duke eliminuar nevojën për amnisti fiskale të përsëritura në formën e rivlerësimit të pronave.
