Blerja e një apartamenti në kryeqytet është bërë një mision i pamundur për shumë individë, që i sigurojnë të ardhurat e tyre përmes pagës si në sektorin privat ashtu dhe në administratën publike. Çmimet e apartamenteve vitet e fundit janë rritur me ritme shumë më të shpejta sesa pagat, duke zgjatur më shumë kohën që duhet punuar për të siguruar një shtëpi tënden.
“Monitor” ka përllogaritur treguesin e përballueshmërisë së strehimit, apo aftësisë blerëse për banesë, që mat se sa paga vjetore reale bruto duhen për të blerë një apartament të ri, me një madhësi standarde prej 70 metra katror.
Në vitin 2014, një apartament kushtonte mesatarisht 820 euro për metër katror, sipas të dhënave nga KeyData, një njësi që gjurmon ecurinë e shitjeve dhe çmimeve të apartamenteve në kryeqytet. Në atë vit, paga mesatare reale (e indeksuar me inflacionin ku si bazë është viti 2020) ishte rreth 51 mijë lekë, sipas të dhënave zyrtare të INSTAT. Një apartament 70 metra katror kushtonte rreth 56 mijë euro.
Në atë vit kursi ishte në disavantazh të blerësit, pasi euro këmbehet mesatarisht me gati 140 lekë dhe si rrjedhojë, një apartament, i konvertuar në monedhën vendase kushtonte rreth 8 milionë lekë. Për të blerë një shtëpi nevojitej që individi të punonte mesatarisht 13.1 vite.
Në vitin 2024, çmimi mesatar i një apartamenti në Tiranë ishte 2100 euro për metër katror, ose gati tre herë më i lartë se një dekadë më parë. Shtrenjtimi i çmimeve ka qenë veçanërisht i shpejtë në tre vitet e fundit, me mesatarisht 30-40% në vit, sipas të dhënave nga Keydata deri në vitin 2023 dhe Bankës së Shqipërisë, që mat ndryshimin vjetor të çmimeve të apartamenteve sipas indeksit Fischer, në 2024-n.
Një apartament 70 metra katror kushton 147 mijë euro, nga 56 mijë euro një dekadë më parë. Ndonëse paga mesatare ka arritur në 77.5 mijë lekë/muaj, paga mesatare reale (e indeksuar me inflacionin, çka mat fuqinë reale blerëse) ishte 66.1 mijë lekë, për shkak të shtrenjtimit të fortë të çmimeve vitet e fundit, që bën që paga të shpenzohet më shpejt për blerjen e të njëjtave produkte.
Një avantazh për blerësin në 2024-n është rënie e euros, që u këmbye me rreth 100.7 lekë, si mesatare vjetore, sipas Bankës së Shqipërisë, që ka amortizuar deri diku shtrenjtimin e fortë të çmimeve të apartamenteve.
I konvertuar në lekë, një apartament 70 metra katror kushton 14.8 milionë lekë, nga 7.8 milionë lekë një dekadë më parë. Për të blerë këtë apartament tashmë duhen gati 19 paga vjetore reale bruto (18.6), ose gati 6 vite më shumë sesa një dekadë më parë.
Duke e llogaritur më pagën nominale për vitin 2024 (77.5 mijë lekë në muaj) do të duheshin 15.9 vite punë për blerjen e një apartamenti në 2024.
Në praktikë, kjo do të thotë se një i ri ose një familje që mbështetet vetëm në të ardhurat nga puna e tyre e ka gjithnjë e më të vështirë të sigurojë një shtëpi. Pabarazia midis ritmit të rritjes së çmimeve të banesave dhe rritjes së pagave po thellon problemin social të strehimit, duke i shtyrë shumë qytetarë drejt qirasë afatgjatë ose emigracionit, ku mundësitë për të blerë një shtëpi janë më reale.
Arsyet e rritjes së shpejtë të çmimeve të banesave lidhen me disa faktorë si shtrenjtimi i kostove të ndërtimit për shkak dhe të përmirësimit të cilësisë, rritjes së pagave të punonjësve, përqindjes së sipërfaqes që u jepet pronarëve të tokës, shtimit të taksave të Bashkisë, si taksa e strehimit, infrastrukturës, apo dhe shtrenjtimi i çmimeve të referencës dy vitet e fundit që shtoi automatikisht taksat e strehimit dhe ndikimit në infrastrukturë, që ndërtuesit i kaluan menjëherë në çmim. Një tjetër faktor i rëndësishëm që ka frytë çmimet ka qenë dhe ekonomia informale, si pastrimi i parave, apo kërkesa e lartë që vjen nga paratë e korrupsionit. Një element shtesë është dhe kthimi i vendit në destinacion turistik që ka nxitur kërkesën nga të huajt, por ndikimi i këtyre të fundit ka qenë kryesisht në bregdet.
Do një shtëpi, puno shumë më gjatë se në Europë
Për të ofruar një panoramë më të detajuar mbi përballueshmërinë e strehimit, edicioni i këtij viti i Property Index nga Deloitte përfshiu një analizë krahasuese të përballueshmërisë së banesave në pronësi në disa qytete të përzgjedhura europiane. Të dhënat për Tiranën munguan në këtë analizë, teksa kryeqyteti u përmend në një tregues tjetër, si një nga qytetet me rritjen më të shpejtë të çmimeve në Europë.
Vlerësimi bazohet në qytete ku janë të disponueshme si të dhënat për çmimet mesatare të ofertave për banesa të reja, ashtu edhe të dhënat për pagat mesatare bruto. Përballueshmëria llogaritet si numri i pagave mesatare bruto vjetore që nevojiten për të blerë një apartament të standardizuar të sapondërtuar me sipërfaqe 70 m². Ky tregues ofron një kuptim më të qartë mbi sa i arritshëm është zotërimi i një banese për banorët vendas dhe nxjerr në pah diferencat e përballueshmërisë brenda dhe mes vendeve.
Sipas të dhënave të mbledhura nga zyrat kombëtare të Deloitte, qyteti më pak i përballueshëm në këtë sondazh është Amsterdami, ku banorëve u nevojiten 15.4 paga mesatare bruto vjetore për të blerë një apartament 70 m² – një rritje e lehtë prej 0.3 krahasuar me një vit më parë. Pas tij renditet Athina, me 15.3 paga vjetore, ndërsa në vendin e tretë është Praga, ku duhen 15 paga vjetore për një banesë të ngjashme.
Në nivelin vijues të përballueshmërisë (14.0–14.9 paga vjetore) renditen qytete si Košice (14.2) dhe Brno (14.0). Në grupin tjetër, me 12.0–13.9 paga vjetore, bëjnë pjesë Banská Bystrica (12.8) dhe Bratislava (12.3).
Qytetet ku përballueshmëria llogaritet mes 10.0 dhe 11.9 pagave vjetore përfshijnë Lubljanën (11.7), Selanikun (11.4), Budapestin (11.4), Ostravën (10.9), Londrën e brendshme (10.8) dhe Roterdamin (10.1).
Në skajin më të përballueshëm të spektrit, banorët e Odense në Danimarkë dhe Torinos në Itali kanë nevojë vetëm për 4.9 paga mesatare bruto vjetore për të blerë një apartament të ri – duke i bërë këto qytete më të përballueshmet në krahasim. Të tjera qytete me përballueshmëri relativisht të lartë janë Mançesteri (5.3), Aarhus (5.8) dhe Katoëice (7.1).
Sipas raportit, është e rëndësishme të theksohet se përballueshmëria e strehimit formësohet jo vetëm nga çmimet e pasurive të paluajtshme, por edhe nga niveli i pagave lokale. Në disa raste, edhe qytetet me çmime të larta mund të ofrojnë përballueshmëri më të mirë falë rritjes së të ardhurave mesatare. Për këtë arsye, balanca mes rritjes së të ardhurave dhe inflacionit të kostos së banesave mbetet një faktor thelbësor që përcakton aksesin në strehim në mbarë Europën.
Duke i përshtatur këto të dhëna me kryeqytetin shqiptar rezulton që Tirana, e matur si me pagën nominale (15.9 vite) ashtu dhe me atë reale (18.6 vite) është ndër më të shtrenjtat në Europë, e matur me fuqinë blerëse, sipas përllogaritjeve të “Monitor”.
Një vlerësim i ngjashëm është nxjerrë dhe nga njësia e të dhënave krahasuese globale, Numbeo, sipas të cilit Shqipëria Një familjeje mesatare shqiptare i duhen mesatarisht 16.3 vite pune për të blerë një apartament. Kjo kohë është më e gjata në të gjithë Europën, sipas treguesit Numbeo, që llogarit indeksin e çmimit ndaj të ardhurave, që mat përballueshmërinë e blerjes së një apartamenti, për mesin e vitit 2025
